Eind goed, al goed maar wat als er zich na definitieve oplevering nog problemen voordoen?

1. Zichtbare of verborgen gebreken

Als aannemer gaat u best eerst na of er daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Indien dit zo is dient u vervolgens na te gaan wat voor soort gebrek het betreft, met name een zichtbaar of een verborgen gebrek.

Nadat de werken door u afgerond werden, vond er immers normaal gezien een oplevering plaats waarbij de bouwheer overging tot al dan niet aanvaarding van de werken en/of eventuele opmerkingen formuleerde. Op het moment dat de bouwheer de werken aanvaardde en geen opmerkingen formuleerde, aanvaardde hij zondermeer de eventuele zichtbare gebreken dewelke zich op dat moment zouden voordoen.

Deze aanvaarding is definitief hetgeen inhoudt dat de bouwheer hierop niet meer terugkomen en alsnog zou kunnen eisen dat u als aannemer overgaat tot het uitvoeren van enig herstel. Deze regeling werd ingevoerd om te vermijden dat u als aannemer eindeloos kan worden aangesproken voor gebreken waarvan de bouwheer kennis nam of kennis kon nemen op het moment van oplevering en waarvan hij het destijds niet nodig vond om hier een opmerking over te formuleren.

Wanneer er echter sprake is van verborgen gebreken is de situatie enigszins anders. In dat geval kon de bouwheer immers geen kennis nemen van de aanwezigheid van enig gebrek en is het maar logisch dat hij u als aannemer daarvoor nog kan verzoeken om tot herstelling over te gaan, doch uiteraard slechts binnen het kader van de geldende aansprakelijkheidstermijnen.

2. Hoe zichzelf juridisch hiertegen indekken?

Het scharniermoment inzake aansprakelijkheid betreft dus het moment waarop de oplevering plaatsvindt. Vanaf dit moment zijn immers de zichtbare gebreken door aanvaarding gedekt. 

Om discussie over het moment en de inhoud van oplevering te vermijden, is het vanzelfsprekend belangrijk om hiervan een officieel tegensprekelijk, gedateerd en door de betrokken partijen ondertekend stuk op te stellen veelal in de vorm van een proces-verbaal van oplevering.

Dit heeft het voordeel van de duidelijkheid en geeft achteraf de kleinste kans tot het ontstaan van enige vorm van betwisting.

3. Alternatieven?

Hoewel het belang van een proces-verbaal van oplevering moeilijk overschat kan worden gebeurt het al wel eens dat het opstellen van dergelijk proces-verbaal van oplevering als onnodig of tijdrovend wordt gezien. Zeker voor kleinere projecten kan deze administratieve last als overdreven worden aanzien.

Indien er evenwel achteraf discussies ontstaan, bent u dan een vogel voor de kat?

Het antwoord op deze vraag is uiteraard niet onvoorwaardelijk ‘neen’. U kan als aannemer in dat geval immers nog steeds argumenteren dat er een impliciete aanvaarding heeft plaatsgevonden. 

Argumenten waarop u zich desgevallend kan beroepen om dit te stellen zijn o.a. een voorbehoudsloze betaling of de voorbehoudsloze ingebruikname van het pand. In dat geval kan u immers stellen dat er een stilzwijgende aanvaarding heeft plaatsgevonden. Een ander alternatief is om in uw algemene aannemingsvoorwaarden hieromtrent een aantal waarborgen in te bouwen.

Belangrijk om nog te mee geven is dat deze impliciete wijze van stilzwijgen aanvaarding nooit doorgang kan vinden in het kader van de toepasselijkheid van de Wet Breyne. In dat geval dient er ter bescherming van de koper steeds een dubbele oplevering (voorlopige en definitieve oplevering)  plaats te vinden waarvan verplicht een proces-verbaal dient te worden opgesteld.

Het spreekt echter voor zich dat een aannemer  beter kan voorkomen dan genezen en dat een officieel document van de oplevering steeds de voorkeur geniet. Het speculeren op de stilzwijgende aanvaarding zal in het kader van een procedure immers steeds de aanleiding vormen voor een ‘in concreto’ beoordeling, in hoofde van de rechtbank. Dit gaat gepaard met de nodige rechtsonzekerheid.

Indien er via een proces-verbaal gewerkt wordt en er geen opmerkingen worden geformuleerd, is het -althans voor wat de zichtbare gebreken betreft- effectief ‘opdracht volbracht’ op het moment van oplevering.

Heeft u dienaangaande nog vragen? Aarzel dan niet om ons te contacteren.

Dieter Torfs

Adlex Advocaten & Bemiddelaars 

dieter.torfs@adlex.be