Wet Breyne 2.0: De Renovatierevolutie in 2025-2029 ?

1.    Algemeen kader
Vandaag de dag richt deze wet zich voornamelijk op situaties waarbij een consument een woning “op plan” koopt of laat bouwen door een aannemer of sleutel-op-de-deuronderneming. De eigendomsoverdracht van een gebouw gaat daarbij noodzakelijk gepaard met de uitvoering van bouw- of afwerkingswerken.
Dit zorgde er evenwel voor dat grote renovatieprojecten doorgaans niet onder de wet vielen, waardoor de dwingende bepalingen – waaronder de beperking van voorschotten en het systeem van gespreide betalingen – niet van toepassing waren. 
De problemen die dit met zich mee kan brengen, kwamen recent opnieuw onder de aandacht na de VRT Pano-reportage over frauduleuze faillissementen in de bouwsector. Hierbij werd de praktijk aan de kaak gesteld waarbij aannemers aanzienlijke voorschotten of betalingen vroegen zonder dat deze overeenstemden met de werkelijke vooruitgang van de werken. Wanneer zo’n aannemer vervolgens failliet ging, bleef de consument vaak letterlijk in de kou achter.

2.    Wetswijziging
Met het federale regeerakkoord 2025-2029 kondigde de regering echter een belangrijke modernisering aan om (deels) tegemoet te komen aan de hierboven vermelde toestand: de uitbreiding van de Wet Breyne naar renovatieprojecten.

Hiermee wordt een historische stap gezet in de bescherming van particulieren die hun woning verbouwen.

De Wet Breyne heeft immers een duidelijk doel: de toekomstige eigenaar beschermen tegen de financiële en contractuele risico’s die inherent zijn aan de bouw van een woning.

De wet legt daarom een reeks dwingende regels op aan aannemers, promotoren en verkopers. Enkele van de belangrijkste pijlers zijn:

-    Een beperkt voorschot van maximaal 5% van de totale prijs;
-    Gespreide betalingen volgens de werkelijke vooruitgang van de werken;
-    Een verplichte financiële waarborg ter bescherming bij insolventie van de aannemer;
-    Een dubbele opleveringsprocedure (voorlopig en definitief), met een minimumtermijn van één jaar tussen beide;
-    Een vooraf bepaalde totaalprijs met strikt gereglementeerde mogelijkheden tot herziening;
-    Een strikte aansprakelijkheidsregeling, waaronder de tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken.

Vandaag biedt de Wet Breyne dus geen volledige bescherming aan particulieren die werken laten uitvoeren aan een woning die zij reeds in eigendom hebben. Een renovatiecontract tussen een eigenaar en een aannemer valt bijgevolg (nog) niet onder het toepassingsgebied van de wet. Hierdoor ontbreken de belangrijke beschermingsmechanismen, zoals de beperking van het voorschot en de verplichte voltooiingswaarborg. In een sector die wordt gekenmerkt door complexe werkzaamheden, risico’s op verborgen gebreken en frequente geschillen, vormt dat een duidelijke lacune.

Het federale regeerakkoord 2025-2029 kondigde daarom een fundamentele uitbreiding van de Wet Breyne naar renovaties aan. De nieuwe regels zullen vermoedelijk gelden voor grote renovaties, casco-projecten en grondige verbouwingen, al zijn de precieze toepassingsvoorwaarden op heden nog niet gekend.

In ieder geval wenst men een structureel beschermingskader te creëren voor consumenten binnen een aanzienlijk deel van de bouwmarkt dat nu volledig buiten het wettelijke regime valt. Niets belet u echter om nu al de Wet Breyne van toepassing te verklaren op uw overeenkomst, ook al is er strikt genomen niet aan de toepassingsvoorwaarden voldaan.

Renovaties gaan – net zoals algemene aannemingswerkzaamheden – vaak gepaard met onvoorziene omstandigheden, verborgen gebreken, technische beperkingen en risico’s op overschrijding van budgetten en termijnen. Tot op vandaag staat de renoverende particulier dan ook juridisch zwakker dan een nieuwbouwkoper. Door de aangekondigde uitbreiding van de Wet Breyne zouden particulieren aldus meer zekerheid krijgen en hun financiële risico’s kunnen beperken. Hierdoor zou ook de kwaliteit van de bouwsector moeten verhogen.

De uitbreiding van de Wet Breyne moet de actuele ongelijkheid tussen verbouwen en nieuwbouw op plan wegwerken door de rechtszekerheid te vergroten via transparante contractuele voorwaarden, de financiële risico’s te beperken door middel van de waarborg- en betalingsregeling, de kwaliteit en professionalisering in de bouwsector te versterken en geschillen te verminderen via verplichte opleveringsprocedures en een ombudsdienst.

Vast staat dat in 2026 de huidige Verzoeningscommissie Bouw wordt omgevormd tot een volwaardig orgaan, namelijk de Ombudsdienst Bouw, waar consumenten op een laagdrempelige en efficiënte manier terecht zullen kunnen voor hun geschillen in bouwzaken.

De “definitieve oplevering” van de “renovatie” van de Wet Breyne is echter nog niet geheel zeker. Het is voorlopige dan ook wachten op de concrete wetsvoorstellen.

Heeft u dienaangaande nog vragen? Aarzel dan niet om ons te contacteren.
Ruben Vandenrijn en Dieter Torfs
Adlex Advocaten & Bemiddelaars 
ruben.vandenrijn@adlex.be 
dieter.torfs@adlex.be