Vastgoedtransacties in tijden van corona: Welke maatregelen moeten in acht genomen worden bij (ver)huren en (ver)kopen?.

Het verkopen van een woning:

Het verkopen van een woning blijft mogelijk. De meest gebruikelijke wijze van de ondertekening van een koopovereenkomst is natuurlijk de ondertekening van een zgn. compromis of onderhandse verkoopovereenkomst.

Maar … makelaars mogen volgens de regering geen klanten meer ontvangen op kantoor. Het akkoord kan echter bevestigd worden via bv. e mailverkeer, zolang er maar duidelijkheid is over de prijs en het goed en eventueel over een of meer andere punten die de partijen als essentieel beschouwen. De compromis kan dan per post verstuurd of per drager verstuurd worden tussen de partijen.

Bij de notarissen is er een gelijkaardige situatie. Notarissen zullen geen consultaties houden tenzij in geval van hoogdringendheid.

Desgevallend kan de ondertekening op veilige wijze ‘ digitaal’ gebeuren op dezelfde wijze als dit binnen het notariaat gebeurt voor de notariële akte. ( zie hierna)

Maar natuurlijk gaat er aan de eigenlijke ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst ( compromis) of het uitbrengen en het aanvaarden van een bod een heel traject vooraf : de opvraging van bijkomende gegevens buiten deze die op de website van de makelaar of de notaris staan, het ( fysiek) bezichtigen van de woning, het schatten van de woning enz…

Wat met bezichtigingen?

Ook op dit punt is er onduidelijkheid.

In het protocol van de Vlaamse regering aangaande de vastgoedsector is daarvoor een specifieke procedure voorgeschreven, afhankelijk van de code waarin men zich bevindt. Momenteel bevinden we ons in code oranje ( ogenblik van de redactie van deze bijdrage – 16/11/20). Conform het protocol zijn huisbezoeken dan mogelijk, uiteraard mits het naleven van de gebruikelijke ( veiligheids)maatregelen zoals afstand, mondmasker, ventileren enz…

Echter is de regering van oordeel dat de verplichte sluiting van de kantoren die niet essentiële diensten aanbieden aan consumenten de bezoeken ter plaatse in woningen voor bezichtigingen en schattingen ook onmogelijk maakt.

Welnu, de makelaars staan niet tussen de essentiële sectoren, de notarissen wel…

Het beroepsinstituut van de vastgoedmakelaars ( samen met de belangenorganisaties ) repliceerde hierop dat in het laatste ministerieel besluit ( MB van 1 november 2020) geen verbod op plaatsbezoeken is opgenomen. Meer nog : Het BIV vecht het MB aan bij de Raad van State op grond van de schending van het gelijkheidsbeginsel : notarissen mogen wel en makelaars mogen geen plaatsbezoeken doen…
Intussen is alvast de vordering tot schorsing van het MB afgewezen door de raad van State. ( Arresten van 13 november)

Intussen kan men op de website van het beroepsinstituut lezen dat zij van oordeel is dat plaatsbezoeken kunnen maar dat de makelaar ze zal doen op eigen risico …

Vreemd is wel dat de notarisfederatie zelf aan haar Notarissen heeft medegedeeld dat plaatsbezoeken enkel mogelijk zijn ofwel in geval van gerechtelijke verkoop ofwel in geval van overmacht.

Intussen organiseren vooral de makelaars zich op creatieve wijze m.b.t. de bezoeken : soms doen zij ‘ in alle discretie’ en op eigen risico toch huisbezoeken doen , doch ook zetten zij alle mogelijke digitale middelen in om virtuele huisbezoeken te organiseren : opnames met 360 ° camera’s worden op de site gezet en gedeeld, makelaars gaan alleen in de woning en delen een filmpje life via WhatsApp terwijl de kandidaat vraagt om bepaalde details te laten zien enz…

Onduidelijkheid troef dus. Enige duidelijkheid is er dan gekomen met de verklaring van Minister Verlinden ( binnenlandse zaken) op 17 november nl. dat huisbezoeken ( met of zonder makelaar ) kunnen MAAR : de verkoper ( of verhuurders) moeten de woning verlaten en de kandidaat kopers ( of huurders) moeten alleen de woning bezichtigen ( hooguit met de andere gezinsleden die deel uitmaken van hun bubbel).

De makelaar moet dus ook buiten blijven staan en kan desgevallend met digitale middelen ( telefoon, facetime, whatssapp enz…) mee volgen en toelichten.

Het CIB spreekt dan ook op haar website op 17/11 van een ‘ doorbraak’. Indien bezichtigingen op deze wijze mogen, betekent dit ongetwijfeld ook dat makelaars dus weldegelijk in de ( huur of koopwoning ) mogen binnengaan voor schattingen, fotoreportages enz.. doch enkel wanneer de bewoners deze woning tijdelijk verlaten.

Er is dus een compromis maar misschien duiken nu wel andere problemen op zoals eventuele privacy schending, diefstal enz…

Besluit is dat het aangewezen dat de regering snel een duidelijke regeling in alle aspecten uitwerkt gezien het huidige ministerieel besluit in principe nog van kracht blijft tot en met 13 december.

Tenslotte nog dit : in het ministerieel besluit is sprake van makelaars die diensten aanbieden aan consumenten : hierdoor kan in principe de makelaar zijn werk blijven doen in opdracht van professionele opdrachtgevers zoals bouwpromotoren. ( in B2B context dus)

En de ondertekening van de notariële akte? Voor de ondertekening van de notariële akte bieden de notariaten twee digitale alternatieven aan met name de ondertekening van de akte per videoconferentie (elke partij is aanwezig bij zijn eigen notaris en de notarissen leggen een digitale verbinding tijdens dewelke de akte wordt overlopen en alle mogelijke vragen kunnen beantwoord worden) dan wel via het systeem van de "digitale volmacht": zo kan bijvoorbeeld de koper die in quarantaine zit een digitale volmacht geven aan een vertrouwenspersoon of medewerker van het notariskantoor dewelke de akte in diens naam ondertekent.

De volmacht wordt verleend tijdens een digitale videoconferentie tijdens dewelke de notaris alle mogelijke uitleg kan verschaffen aan de partij.

Besluit aangaande de verkopen :

Besluit: vooral de problematiek van de bezichtigingen is op dit ogenblik erg onduidelijk en lijkt (opnieuw) uit te monden in een strijd tussen twee vastgoedprofessionals met name de vastgoedmakelaar en de notaris.

Tenslotte nog dit:

Wat met de lopende contracten met makelaars: indien het zo is dat een immobiliënmakelaar zijn verkoop (of verhuur) opdracht niet kan uitvoeren gelet op de coronamaatregelen, dan kan de opdracht geschorst worden voor de duur van deze maatregelen en wordt de duurtijd van de overeenkomst dienovereenkomstig verlengd.

Wat in geval van verhuring : bezichtigingen, herstellingen, uithuiszettingen, verhuizingen ?

Hiervoor moet verwezen worden naar het protocol voor de woonsector dat de Vlaamse regering op 23 oktober 2020 (en dus voor het voormelde ministerieel besluit) heeft goedgekeurd.

Zoals hierboven aangehaald geldt code oranje voor de woonsector.

Doch ook hier is er grote onduidelijkheid.

We overlopen even een aantal vragen waarbij we steeds het onderscheid maken tussen de situatie van verhuring door de eigenaar zelf of verhuring via een immokantoor.

Zijn bezichtigingen mogelijk?

Conform voormeld protocol en rekening houdende met de kleurcode oranje is het in principe toegelaten om bezichtigingen te organiseren mits naleving van de algemene voorzorgsmaatregelen.

Kijkdagen, waarbij diverse kandidaten samen in de huurwoning aanwezig zijn, zijn verboden.

Hoewel dit aldus bepaald is in het protocol voor de woonsector verkeren de makelaars ook op dit punt in de onzekerheid en stelt de regering dat plaatsbezoeken niet mogen.

Vele makelaars gaan dan ook hier voor ‘creatieve oplossingen’.

En de uitvoering van herstellingen en ‘ gerechtelijke of administratieve bezoeken’?

De uitvoering van herstellingen door derden, de uitvoering van woningkwaliteitsonderzoeken, plaatsbezoeken door rechters en expertises in het kader van huurbetwistingen kunnen doorgaan mits naleving van de nodige regels (zie hiervoor het protocol).

Er moet wel opgemerkt worden dat op dit ogenblik de "vrederechters" eerder terughoudend zijn voor wat betreft het organiseren van plaatsbezoeken, tenzij ingeval van hoogdringendheid.

Dit heeft mede te maken met een problematiek van onderbezetting en telewerk op de griffies.

Wat als een vertrekkende huurder ( na opzeg of ontbinding van de huur) niet onmiddellijk een nieuwe ( huur)woning kan vinden?

Huurders die het einde van het huurcontract zien naderen zonder dat zij al beschikken over een nieuwe (huur)woning kunnen een verzoekschrift tot "verlenging wegens buitengewone omstandigheden" indienen.

In principe zal de vrederechter de coronasituatie aanvaarden als een "buitengewone omstandigheid".

Het is evident dat dergelijke procedures uiteraard zullen resulteren in een "kettingproblematiek" waarbij de huurder die een verlenging krijgt wegens buitengewone omstandigheden uiteraard de intrek in de huurwoning van de nieuwe huurder zal verhinderen.

Kunnen huurders uitgezet worden door de gerechtsdeurwaarder?

Op de website Vlaanderen.be leest men dat uithuiszettingen opnieuw kunnen worden uitgevoerd (nadat deze naar aanleiding van de eerste lockdown opgeschort waren tot en met 17 juli).

MAAR : de nationale Kamer van gerechtsdeurwaarders liet iets anders weten aan haar leden : indien de huurder zijn domicilie nog heeft in het huurpand is een uithuiszetting niet mogelijk. Indien niet kan het dus wel ( meubelen kunnen buitengezet worden enz…) tenzij … de deurwaarder tijdens de uitzetting de huurder er fysiek aantreft : in dat geval moet hij zich ‘ terugtrekken’.

Indien de huurder een onderneming is ( winkel, kantoor) en de huur ontbonden is, mag de uitzetting enkel gebeuren indien de onderneming verplicht gesloten is ingevolge de corona maatregelen.

Het is wel duidelijk dat ingeval van huurgeschillen de vrederechters zullen trachten meer bescherming en kansen te geven aan de huurders dewelke in een probleemsituatie verzeild zijn geraakt.

Op de website van Wonen Vlaanderen leest men ook dat de coronasituatie op zich niet geresulteerd is in een verhoogd aantal uithuiszettingen.

Tenslotte, wat met de algemene vergaderingen van de Verenigingen van Mede-eigenaars?

De algemene vergaderingen zijn niet meer toegelaten sedert het laatste MB.

Minister van Jusititie Vincent Van Quickenborne kondigde structurele oplossingen aan.

Zo zullen de vergaderingen digitaal kunnen plaatsvinden. Indien dit niet mogelijk is zal er gewerkt kunnen worden met een volmacht of zal zelfs een fysieke deelname mogelijk zijn, mits naleving van de algemene voorzorgsmaatregelen.

Indien de vergadering op deze manier toch niet kan doorgaan, kan men opteren om de algemene vergadering die voorzien was tussen 1 oktober 2020 en 31 maart 2021 met 1 jaar uit te stellen. De algemene vergadering zal evenwel plaatsvinden indien één of meer mede-eigenaars met ten minste 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen, hierom verzoeken. Uiteraard met naleving van de begrenzing tot 40 personen.

Waar er nu unanimiteit is vereist om schriftelijke beslissingen te nemen, zal tot en met 31 maart 2021 een meerderheid van ten minste 4/5 voldoende zijn.

Wat met verhuizingen?

Voor betreft verhuizingen gelden in principe dezelfde regels als deze die tijdens de eerste lockdownperiode.

Verhuizingen zijn mogelijk mits ze worden uitgevoerd ofwel door een verhuisfirma dan wel door de bewoners zelf (en personen die deel uitmaken van hetzelfde gezin).